Un condomino segnala odore di gas nel vano scale. Un altro sta sostituendo la vecchia caldaia con una a condensazione e il tecnico chiede una verifica del condotto. In entrambi i casi, l’amministratore si trova davanti alla stessa domanda, più procedurale che tecnica: può far eseguire la videoispezione di sua iniziativa, o deve prima passare dall’assemblea?
Non è una domanda accademica. Nel 2024 la Corte d’Appello di Milano ha condannato un ex amministratore a rimborsare il condominio per aver commissionato videoispezioni su tutte le canne fumarie dell’edificio senza autorizzazione assembleare e senza che ricorresse un’urgenza comprovata. Prima di arrivare alla parte tecnica e normativa, vale la pena partire da qui: cosa è successo, e cosa cambia per chi gestisce un condominio a Milano o Monza.
Il caso che dimostra perché non è una manutenzione qualsiasi
La sentenza della Corte d’Appello di Milano: cosa è successo
Con la sentenza n. 1038 del 5 aprile 2024, la Corte d’Appello di Milano ha qualificato la videoispezione delle canne fumarie condominiali come atto di straordinaria amministrazione, non come un intervento conservativo che l’amministratore può disporre da solo. L’ex amministratore del caso aveva fatto eseguire l’intervento su tutte le canne fumarie del condominio, scala per scala, senza passare dall’assemblea e senza dimostrare che la situazione fosse urgente.
I numeri del caso danno la misura concreta della posta in gioco: la verifica su una singola scala è costata 1.200 euro più IVA per la relazione tecnica; estesa a tutte le dieci canne fumarie dell’edificio, la spesa è arrivata a 13.200 euro più 1.535,30 euro di relazione. L’amministratore è stato condannato a rimborsare il condominio per l’intera cifra, di tasca propria.
Atto ordinario o straordinario? Cosa deve fare l’amministratore prima di procedere
L’articolo 1135, comma 2, del Codice Civile stabilisce che l’amministratore non può ordinare lavori di straordinaria amministrazione senza il via libera dell’assemblea, salvo il caso dell’urgenza — e anche allora deve riferirne alla prima assemblea utile. La videoispezione di una canna fumaria, per la sentenza di Milano, rientra in questa categoria: non è equiparabile a una manutenzione di routine.
Quando l’amministratore può agire da solo: il caso dell’urgenza
L’urgenza non è una valutazione soggettiva da motivare a posteriori. Serve un presupposto concreto e verificabile — un odore di gas segnalato, un tiraggio anomalo accompagnato da sintomi di rischio, un cantiere già in corso che richiede una verifica immediata per non bloccare i lavori. In assenza di queste condizioni, la strada corretta è la delibera assembleare, eventualmente con la costituzione di un fondo spese ai sensi dell’art. 1135 n. 4 c.c.
Chi gestisce un condominio e vuole evitare di trovarsi nella stessa posizione dell’amministratore condannato a Milano può affidarsi a un servizio di terzo responsabile, che chiarisce a monte chi decide cosa sugli impianti termici e con quali responsabilità. Ne abbiamo parlato in modo più ampio nell’articolo Terzo responsabile a Milano: meno rischi per l’amministratore.
Canna fumaria esclusiva o condominiale: chi è responsabile
Il passaggio successivo è capire di che tipo di canna fumaria si parla. Una canna fumaria a servizio esclusivo di un’unità immobiliare è a carico del proprietario di quell’unità, che può deciderne la verifica senza coinvolgere l’assemblea. Una canna fumaria collettiva, condivisa tra più appartamenti o tra più piani di una stessa colonna, è invece una parte comune: la decisione spetta al condominio, con le stesse regole di ordinaria o straordinaria amministrazione viste sopra. Confondere i due casi — pensare che basti l’iniziativa di un singolo condomino quando la canna fumaria è condivisa — è uno degli errori più frequenti che osserviamo quando interveniamo su segnalazione di un amministratore.
Come funziona una videoispezione e cosa rileva
Una videoispezione della canna fumaria non è invasiva: una sonda dotata di telecamera scorre all’interno del condotto e restituisce in tempo reale le immagini dello stato interno, senza demolizioni né interventi sulla muratura. Il tecnico individua ostruzioni, crepe, distacchi tra i tratti del condotto e allacci non conformi — anomalie che da fuori non sono visibili e che possono compromettere il tiraggio o, nei casi più seri, la sicurezza dell’evacuazione dei fumi.
Le anomalie più frequenti nei condotti condominiali
Nei condotti condominiali più datati, le anomalie che incontriamo con maggiore frequenza sono il deposito di fuliggine e detriti che riducono la sezione utile, le infiltrazioni d’acqua che danneggiano la struttura interna del condotto e gli allacci abusivi o non a norma, eseguiti in occasione di interventi passati senza una verifica di compatibilità con l’intero sistema fumario.
Videoispezione e caldaie a condensazione: cosa prevede la UNI 7129-3
Quando un condomino sostituisce una vecchia caldaia con una a condensazione, la canna fumaria esistente non è automaticamente compatibile con il nuovo apparecchio. La norma UNI 7129-3:2015 disciplina i sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione per apparecchi a gas fino a 35 kW di potenza nominale, e richiede che i condotti — spesso intubati con materiali conformi alla UNI EN 1856-1/2 o alla UNI EN 14471 — siano idonei a gestire le caratteristiche specifiche dei fumi delle caldaie a condensazione, più freddi e con un tasso di umidità più alto rispetto a quelli delle caldaie tradizionali.
Quando è necessaria la verifica dimensionale prima della sostituzione
Se la canna fumaria è collettiva ed esistente, e si sostituisce un apparecchio tradizionale con uno a condensazione, serve una verifica dimensionale del condotto secondo la UNI EN 13384-2 o la UNI 10641. Saltare questo passaggio — installare la nuova caldaia assumendo che il condotto esistente vada comunque bene — è l’errore tecnico più costoso che vediamo ripetersi: porta a malfunzionamenti, condensa nel condotto e, nei casi peggiori, alla necessità di rifare l’intubamento dopo che l’apparecchio è già stato installato. Su questo tipo di intervento lavoriamo anche sull’assistenza caldaie ad alta efficienza, valutando condotto e apparecchio come un sistema unico, non come due interventi separati.
Il ruolo del centro assistenza autorizzato: dalla diagnosi al report per l’assemblea
Negli interventi che seguiamo a Milano e Monza, il problema più ricorrente non è la difficoltà della diagnosi tecnica in sé, ma la mancanza di una documentazione che l’amministratore possa portare in assemblea senza essere contestato. Un rapporto generico, senza immagini chiare e senza un riferimento puntuale alle anomalie riscontrate, non basta a giustificare una spesa straordinaria davanti ai condomini — ed è proprio il punto debole che, nel caso di Milano, ha contribuito a rendere la posizione dell’amministratore più fragile.
Il servizio di videoispezione canne fumarie di Esseclima comprende un report tecnico con documentazione fotografica e video, pensato per essere uno strumento concreto da presentare in assemblea: non solo “cosa abbiamo trovato”, ma anche su quali basi tecniche e normative si fonda la richiesta di spesa. Per gli amministratori che gestiscono più condomini e vogliono un riferimento stabile su questi aspetti, offriamo anche un servizio di consulenza amministrativa e normativa per gli impianti.
Domande frequenti sulla videoispezione delle canne fumarie in condominio
Chi deve autorizzare la videoispezione della canna fumaria in condominio?
Se la canna fumaria è collettiva e non c’è un’urgenza comprovata, la decisione spetta all’assemblea, con una delibera che autorizza la spesa. L’amministratore può procedere di propria iniziativa solo in presenza di un’urgenza reale, riferendone poi alla prima assemblea utile.
Quanto costa una videoispezione della canna fumaria in un condominio?
Il costo varia in base al numero di canne fumarie da verificare e alla complessità dell’accesso. Nel caso deciso dalla Corte d’Appello di Milano, la verifica su una singola scala è costata 1.200 euro più IVA, mentre l’estensione a tutte le dieci canne fumarie del condominio ha raggiunto i 13.200 euro più 1.535,30 euro di relazione tecnica — un riferimento utile per farsi un’idea, non un prezzo fisso.
La videoispezione della canna fumaria è obbligatoria per legge?
Non esiste un obbligo generalizzato di videoispezione periodica. Diventa necessaria quando emergono segnali concreti (odore di gas, tiraggio anomalo, infiltrazioni) o quando si sostituisce un apparecchio con uno a condensazione su una canna fumaria collettiva esistente, per verificarne la compatibilità secondo la UNI 7129-3.
Quando serve la videoispezione prima di installare una caldaia a condensazione?
Serve quando il nuovo apparecchio va a sostituire una caldaia tradizionale su una canna fumaria collettiva già esistente. La verifica accerta se il condotto è dimensionalmente e tecnicamente compatibile con i fumi più freddi e umidi delle caldaie a condensazione, secondo la UNI EN 13384-2 o la UNI 10641.
Chi paga la videoispezione se la canna fumaria è condivisa tra più appartamenti?
Se la canna fumaria è una parte comune, la spesa si ripartisce tra i condomini secondo i criteri previsti dal regolamento condominiale, dopo la relativa delibera assembleare. Se invece è a servizio esclusivo di una sola unità, la spesa resta a carico del proprietario di quell’unità.
Richiedi un report tecnico per la tua prossima assemblea
La procedura corretta non è un dettaglio burocratico: è quello che separa una spesa giustificata da una contestazione in assemblea, e nel caso di Milano da una condanna personale dell’amministratore. Prima di ordinare l’intervento, vale la pena chiarire se ricorrono i presupposti per agire da solo o se serve prima il via libera dei condomini.
Siamo centro assistenza autorizzato a Milano e Monza, con un’esperienza diretta su impianti termici e canne fumarie condominiali che ci permette di fornire non solo l’intervento tecnico, ma anche la documentazione che serve a sostenerlo davanti all’assemblea. Parla con un tecnico Esseclima prima della prossima assemblea: valutiamo insieme se la situazione richiede un intervento urgente o se conviene prima passare dalla delibera, e prepariamo il report tecnico utile a entrambi i casi.
